ЖЭСК-I
ЖЭСК
Яндекс.Метрика

В ЖКХ нужно научиться выживать

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНАЯ СИСТЕМА ЗА ПОСЛЕДНИЕ 10 ЛЕТ НАКОПИЛА МАССУ ПРОТИВОРЕЧИЙ И НЕРЕШЕННЫХ ВОПРОСОВ. ВЫХОД НОВЫХ ЗАКОНОВ ТОЛЬКО УВЕЛИЧИВАЕТ ИХ КОЛИЧЕСТВО. О САМЫХ БОЛЕЗНЕННЫХ ПРОБЕЛАХ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ, О РАСПРОСТРАНЕННЫХ ЗАБЛУЖДЕНИЯХ ОБЩЕСТВЕННОСТИ ПО ПОВОДУ ДЕЙСТВУЮЩЕЙ СИСТЕМЫ ЖКХ И О ТОМ, КАК СОЗДАТЬ В ОТРАСЛИ БЕСКОНФЛИКТНУЮ, ОТЛАЖЕННУЮ СИСТЕМУ, ВЫ УЗНАЕТЕ ИЗ БЕСЕДЫ С ВЕДУЩИМ РОССИЙСКИМ ЮРИСТОМ В ОБЛАСТИ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ЖКХ, ЗАВЕДУЮЩИМ КАФЕДРОЙ "ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖКХ'ТАСИС, АВТОРОМ УЧЕБНОЙ ПРОГРАММЫ "УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ" СЕРГЕЕМ ЛЕОНИДОВИЧЕМ ФИЛИМОНОВЫМ.

Проблемы в ЖКХ достигли своей критической точки. Но аварийное жилье, повышение тарифов, общий износ инженерных сетей - это лишь последствия глубинных процессов. Каковы причины возникновения современных проблем?

Одной из самых главных причин является некачественное законодательство. Начиная с 2005 г. в нашем законодательстве появились серьезные пороки: транспорантность, лозунговость и нефункциональность, в отдельных случаях зарегулированность процессов. Например, в Германии, если ты хочешь заниматься бизнесом, можно приобрести пакет документов и по ним построить свою деятельность без привлечения дополнительных специа¬листов. Эти документы устанавливают правила поведения в бизнесе. И если им следовать, то и бизнес создашь, и не попадешь в сложные ситуации. А у нас исполнение некоторых установлен¬ных правил может привести к банкротству. Цель любого нормативного акта - урегулирование процессов в обществе, устранение возникающих проблем. И если в обществе появляется какой-то недостаток, то в первую очередь следует проанализировать ситуацию и выявить причины его возникновения. Эти причины и нужно устранять, т. е. бить не по последствиям, а по первоисточнику проблем. В России все делается наоборот. Вместо того чтобы проанализировать спорные ситуации, существующую практику и создать эффективные механизмы взаимодействия между участниками системы, государство инициирует еще более слож­ные процессы, в результате которых конфликт между участника­ми этих отношений разрастается и они не могут договориться даже через суд. Именно потому, что в России отсутствуют техно­логии управления процессами, и возникают ситуации, когда люди в отрасли и рады бы работать честно и плодотворно, но законо­дательство им этого не позволяет.

Назовите самые болезненные пробелы и противоречия в законодательстве, которые затрудняют эффективную работу в ЖКХ.

Их много. По сути, весь Жилищный кодекс - это проблемный документ. Например, раньше были службы заказчика, куда стекались все деньги (платежи населения и бюджетные средства -дотации, субсидии и компенсации). Следовательно, формирование полного тарифа происходило именно в этой службе. Муниципалитеты осуществляли тарифное регулирование, и если не хвата¬ло денег у служб заказчиков для расчетов с ресурсоснабжающими организациями, то компенсировали средства из местного бюджета. Сейчас этот финансовый канал законодательством за¬крыли, а механизмы взаимодействия между участниками оставили старые. В результате у управляющих организаций возникают убытки, которые не компенсируются бюджетом и населением, а это приводит к убыточности их деятельности. Для устранения этих проблем правительство ввело механизмы корректировки платежей для граждан в случае, если возникают нераспределенные объемы потребления коммунальных услуг. Управляющие организации обязаны делать корректировку платежей для граждан. Они так и делают, но общественность выражает возмущение по поводу так называемого тринадцатого платежа. А если компании не возместят эти средства, они просто обанкротятся.

Надо понимать, что управляющая компания (УК) - это посред¬ник между жильцами домов и ресурсоснабжающими организациями. И если она покупает у ресурсоснабжающей организации, например, 100 литров воды, то и оплатить она должна эти 100 лит¬ров. В результате УК оплачивает весь приобретенный объем коммунальных ресурсов, а жители - по нормативам потребления, которые могут быть завышены и занижены. Если они занижены, у УК формируется разница в оплате, которую она должна путем корректировки доначислить гражданам. Однако даже если норматив и нормальный, он учитывает среднее потребление населения. Но ведь каждый может, например, набросить на кран шланг и поливать весь день огород. Причем платить-то он будет по нормативу, а выльет воды в разы больше.

Еще возникают проблемы с неплательщиками. УК должна заплатить "коммунальщикам" в полном объеме, и если ей недоплатили, скажем, 5%, то это ее проблемы, где она будет брать эти средства. И начинается конфликт. Суды не вынесут решения в пользу компании, потому что есть много оснований, по которым человек не может платить, не хочет и не будет.

Целью своей работы вы ставите создание бесконфликтной системы ЖКХ. Как это сделать в сложившейся ситуации?

Мы участвуем в законодательных процессах, выступаем пубично. Но, к сожалению, не все идеи удается воплотить. Поэтому остается найти в действующем законодательстве возможности выжить всем участникам этих отношений. Поиском этих возможностей мы и занимаемся. Все участники системы ЖКХ - УК, ресурсоснабжающие организации, ТСЖ, собственники - хотят защитить свои интересы, каждый тянет одеяло на себя. Но когда объясняешь людям правила игры, они начинают видеть возможности договариваться. Проблема еще и в том, что у нас нет эффективных экономических механизмов, обеспечивающих баланс отношений. Давно пора задаться вопросом: а могут ли УК за те деньги, которые им поступают от населения, выполнить все обязательства, предусмотренные законодательством? Практика показывает, что не могут. Поэтому на сегодняшний день очень важно суметь сорганизовать действия всех участников этих отношений. Работников отрасли мы подталкиваем к тому, чтобы они построили свою деятельность на устранении неисправностей в многоквартирных домах на ранней стадии их появления, а не как у нас принято доводить неисправности до аварийных ситуаций. Что бы сегодня ни происходило "наверху", специалистам ЖКХ надо научиться выживать "внизу".

Вы упомянули о тринадцатом платеже. Это один из примеров. Какие еще самые распространенные заблуждения общественности вы можете назвать?

Часто пишут о том, что тарифы на услуги ЖКХ повышают УК. Это большое заблуждение. Есть разные уровни регулирования. Например, тарифы на топливо, газ и электричество устанавливает Правительство РФ. УК только начисляют платежи: берут готовый тариф коммунального предприятия и умножают на объем потребленного ресурса.

В обществе формируется представление, что УК ничего не де¬лают, а только грабят народ. На самом же деле все выглядит следующим образом. С выходом Жилищного кодекса в 2005 г. ситуация в ЖКХ резко ухудшилась, потому что на законодательном уровне были неверно сформированы договорные отношения, не преду¬смотрены экономические отношения между участниками системы. Из-за этого люди, много лет проработавшие в ЖКХ, просто стали уходить в другие коммерческие структуры. Так отрасль лишилась около 40-50% специалистов. Но во многих субъектах РФ предприятия ЖКХ - одни из основных градообразующих. В этих регионах людям просто некуда пойти, и они будут работать до тех пор, пока их не выдавят судом из этого вида деятельности. Вот этим специалистам и нужно помогать, их нужно научить выживать в системе.

Но есть и другие люди и компании, которые видят, что в ЖКХ сегодня отношения не урегулированы, там полный беспорядок. Они пользуются этим и осваивают средства населения. Я говорю о компаниях-однодневках. По этим жуликам все и ориентируются. А СМИ способствуют формированию общественного мнения, выпуская в эфир соответствующие демагогические программы.

Может быть, развитию ЖКХ поможет частный бизнес? Насколько перспективной вам кажется эта идея?

Я много лет занимался инвестированием в строительство и ЖКХ и могу сказать, что любой инвестор, вкладывая деньги, хочет иметь гарантии их возврата. Он должен быть уверен, что бизнес будет рентабельным. Определенные риски есть всегда. Вопрос в том, насколько они оправданны. На сегодняшний день в системе ЖКХ механизмы инвестирования не экономические, а административные. Это значит, что кто-то где-то с кем-то непонятно как договорился. Поэтому если вести речь об инвестициях в отрасль, то это разговор ни о чем. Нужно приводить конкретные механизмы, программы, объекты. Ведь любой процесс - это це¬почка участников, у каждого из которых должен быть интерес. Если интереса не будет хотя бы у одного, процесс никогда не состоится. Это принцип экономики и бизнеса.

На одном из заседаний комитета по развитию инфраструктуры и ЖКХ думы городского округа Самара рассматривался вопрос по улучшению санитарного содержания контейнерных площадок, с которых плохо вывозят крупногабаритные отходы. Результатом обсуждения стало предложение наложить на компанию-перевозчика штрафные санкции. Как вы можете оце¬нить сложившуюся ситуацию и какой выход из нее вы видите?

Сегодня любое административное наказание - это механизм понуждения юридических и физических лиц к исполнению требований законодательства под угрозой наказания, в т. ч. финансово¬го. Обязательства между сторонами в большей части могут воз¬никнуть либо в силу закона, либо в силу договора. Прежде всего необходимо установить, на кого возложены обязательства по вы¬возу КГО. Внимательно изучить условия действующего между УК и перевозчиком договора и тогда сделать выводы о виновном лице.

Если контейнерная площадка - это элемент капитального сооружения и он связан с землей, то надо выяснить, чья это земля. Если земля промежована, оформлена и определена как элемент долевой собственности, то за нее несут ответственность собственники. По закону, жильцы выбирают УК, которая берет на себя обязательства по благоустройству территории, нанимает для их выполнения специализированные организации и должна отладить механизмы работы этих организаций, в частности определить,кто и насколько часто должен вывозить мусор с контейнерных площадок. И если она этого не сделает, то будет нести ответственность по закону за свое бездействие.

По результатам доклада начальника Контрольного управления Президента РФ Дмитрий Медведев принял решение провести тотальную проверку всех компаний, работающих в сфере ЖКХ. Имеют место финансовые махинации и необоснованное завышение тарифов. Как вы считаете, насколько действенны такие проверки?

Если президент сказал, каждый будет любым способом стараться это исполнить, даже по принципу: "нет дела - будет дело". Знаете, есть такой сюжет. В некой выдуманной стране идет постоянная клановая борьба за место президента. И вот студент получил двойку по математике. Вышел из вуза, видит - в обеденный перерыв все враждующие стороны обедают, а кресло президента свободно. Он сел в него, сработали датчики, подключенные к креслу, и вся страна узнала о том, что у нее теперь новый президент. И когда главу государства попросили дать первые распоряжения, он, помня о получен¬ной двойке, приказал публично на площади выпороть профессора. Но так как новый президент не уточнил, какого именно профессора, в каком городе и на какой площади, то по всей стране пороли всех профессоров на всех площадях. Это я вам ответил на вопрос.

В очень короткий промежуток времени в жилищных отношениях произошли существенные изменения: приняты Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ*, постановления Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 и от 06.05.2011 № 354. Можете прокомментировать эти документы?

Общая направленность данных нормативных актов - повышение ответственности деятельности управляющих организаций и товариществ собственников жилья при управлении МКД. По данным вопросам жесткую позицию также заняли Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ. Однако данные преобразования произошли без учета экономических интересов лиц, осуществляющих управление МКД. Поэтому многие управляющие организации не смогут исполнить обязательства нового законодательства без принципиальных изменений в своей деятельности.

Учеными нашей академии совместно с практиками разработано программное обеспечение, которое позволит управляющим организациям и ТСЖ исполнить нормы действующего законодательства и не стать банкротами. ИПК"СУПЕР МКД"- не просто программа, в ней заложены бизнес-процессы. С точки зрения специалистов такая программа должна стать национальным продуктом.

* Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" постановления Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" и от 06.05.2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"


Наверх

© ЖЭСК-1 г. Новомосковск 2011 год